W dniu 9 grudnia 2016 r. Sąd Najwyższy w składzie 7 sędziów podjął uchwałę korzystną dla samoistnych posiadaczy nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste. Sąd Najwyższy stanął na stanowisku, że „Samoistny posiadacz nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste może nabyć jej własność przez zasiedzenie” (vide: uchwała SN (7) z dnia 9 grudnia 2016 r., III CZP 57/16, Legalis 1537142).
Przedmiotowa uchwała zapadła w związku z zagadnieniem prawnym, jakie Sąd Najwyższy rozpoznający skargę kasacyjną w sprawie o sygn. akt IV CSK 414/15, przedstawił do rozstrzygnięcia powiększonemu składowi Sądu Najwyższego, a mianowicie: „Czy samoistny posiadacz nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste osobie trzeciej może nabyć własność tej nieruchomości przez zasiedzenie?“.
Pytanie to sformułowano na kanwie następującego stanu faktycznego:
Małżeństwo A. i J. D. wystąpiło do Sądu Rejonowego w W. z wnioskiem o zasiedzenie trzech niezabudowanych działek, oddanych przed wieloma laty w użytkowanie wieczyste spółdzielni pracy. Po ogłoszeniu upadłości ww. spółdzielni, syndyk sprzedał jej majątek, poza trzema działkami przylegającymi do posesji małżeństwa A. i J. D. Właścicielem tych działek był początkowo Skarb Państwa, a w późniejszym okresie, w następstwie komunalizacji – Gmina Miasta W.
Sąd I instancji stanął na stanowisku, że „(…) przesłanki art. 172 k.c. wymagane dla stwierdzenia zasiedzenia prawa własności nieruchomości zostały spełnione. Stwierdził, że zasiedzeniu nie stało na przeszkodzie obciążenie gruntu prawem użytkowania wieczystego na rzecz osoby trzeciej, gdyż ograniczenie możliwości nabycia własności nieruchomości obciążonej użytkowaniem wieczystym w drodze zasiedzenia może nastąpić tylko na mocy przepisu szczególnego, a takiego brak”.
Odmiennego zdania był Sąd Okręgowy rozpatrujący, jako Sąd II instancji, apelację od postanowienia w sprawie zasiedzenia. Sąd ten przychylił się do stanowiska Gminy Miasta W. i zmienił postanowienie Sądu I instancji w ten sposób, że oddalił wniosek o stwierdzenie zasiedzenia prawa własności nieruchomości. Odwołując się do postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 14 marca 2012 r., II CSK 127/11 i uchwały Sądu Najwyższego z dnia 28 marca 2014 r., III CZP 8/14 stwierdził, że samoistny posiadacz nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste nie może nabyć przez zasiedzenie własności nieruchomości, tylko co najwyżej użytkowanie wieczyste.
Wnioskodawcy wnieśli skargę kasacyjną od postanowienia Sądu II istancji, zarzucając naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 172 § 1 i § 2 k.c. w zw. z art. 232 § 1 k.c. poprzez błędną wykładnię prowadzącą do przyjęcia, że niedopuszczalne jest nabycie w drodze zasiedzenia prawa własności nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste, podczas gdy prawidłowa wykładnia tych przepisów powinna prowadzić do uznania, iż zasiedzenie własności nieruchomości jest możliwe.
Sąd Najwyższy, rozpoznający skargę kasacyjną, powziął poważne wątpliwości co do wykładni art. 172 § 1 i § 2 k.c. w zw. z art. 232 § 1 k.c. Stąd też sformułował wspomniane powyżej zagadnienie prawne.
W uzasadnieniu pytania prawego Sąd Najwyższy wskazał, że „Twierdzenie, że nieruchomość obciążona prawem użytkowania wieczystego może być przedmiotem zasiedzenia tylko w granicach wyznaczonych przez treść tego prawa, a konsekwencją zasiedzenia może być przejście samego prawa użytkowania wieczystego a nie zmiana podmiotu, któremu przysługuje prawo własności budzi zasadnicze wątpliwości.
Po pierwsze, zgodnie z art. 172 i nast. k.c. zasiedzenie jest sposobem nabycia prawa własności z mocy prawa na skutek upływu oznaczonego terminu. (…) Po drugie – obciążenie nieruchomości użytkowaniem wieczystym nie przerywa biegu zasiedzenia, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nie podjęli czynności objętych katalogiem art. 123 k.c. W okresie, gdy nieruchomością włada osoba trzecia i biegnie termin zasiedzenia możliwe jest wykorzystanie nie tylko roszczeń windykacyjnych ale i negatoryjnych, bądź ukształtowanie stosunków prawnych w sposób pozbawiający posiadania cechy samoistności. Po trzecie – nieuzasadniona jest teza o przekazaniu użytkownikowi wieczystemu pełnego zakresu uprawnień właścicielskich, w tym dotyczących relacji prawnorzeczowych z osobami trzecimi. Stosunek prawny użytkowania wieczystego ma charakter prawa celowego (ius in re aliena), ustanawianego dla realizacji celu gospodarczego i jemu podporządkowanemu. Granice uprawnień użytkownika wyznaczają bowiem, obok umowy, art. 233 i 239 k.c. Po czwarte – wieczyste użytkowanie względem prawa własności ma charakter pochodny i wtórny. Brak uzasadnionych podstaw do przyjęcia, że obciążenie nim zapewnia właścicielowi szerszy zakres ochrony prawnej”.
Sąd Najwyższy na zakończenie podniósł, że zawarta w wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 28 października 2003 r., P 3/03 (OTK-A 2003, nr 8, poz. 82), dyrektywa wskazująca na konieczność tłumaczenia wątpliwości na korzyść właściciela, a nie posiadacza dochodzącego stwierdzenia zasiedzenia, także nie stoi na przeszkodzie takiej wykładni art. 172 k.c., która umożliwiałaby posiadaczowi samoistnemu nieruchomości, oddanej następnie osobie trzeciej w użytkowanie wieczyste, nabycie prawa własności przez zasiedzenie.
Aktualnie nie jest jeszcze dostępne uzasadnienie uchwały SN (7) z dnia 9 grudnia 2016 r., III CZP 57/16.
Pełną treść postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 06.04.2016 r., sygn. akt IV CSK 414/15, jak również sentencję ww. uchwały odnajdą Państwo na stronie Sądu Najwyższego. Link poniżej:
http://www.sn.pl/orzecznictwo/SitePages/Najnowsze_orzeczenia.aspx?ItemID=808&ListName=Zagadnienia_prawne